Më pak se gjysma e gjermanëve jetojnë në shtëpi apo banesa që i kanë blerë. Shumica jetojnë në banesa me qira. Situata është e ndryshme në jug dhe lindje të Evropës. Pse ka kaq shumë dallime?
Më shumë se 83 milionë vetë jetojnë në Gjermaninë një sipërfaqe prej 357.580 kilometra katrorë. Prej tyre, më pak se gjysma jetojnë në shtëpitë dhe banesat e tyre. Sipas të dhënave të zyrës evropiane të statistikave Eurostat, në vitin 2022, 47 për qind e familjeve gjermane jetonin në banesat e tyre, ndërsa pjesa tjetër prej rreth 53 për qind janë qiramarrës, gjë që e vendos Gjermaninë në fundin e vendeve në Evropë, nëse përjashtohet Zvicra. Rumania, Sllovakia, Kroacia, Hungaria dhe Mali i Zi kanë përqindjen më të lartë sa i përket pronësisë së pasurive të paluajtshme. Në këto vende më shumë se 90 për qind e popullsisë jeton në shtëpinë ose apartamentin e vet. Por pse dallimet janë kaq të mëdha?
“Kazerma rezidenciale”
Gjermania ka një përqindje kaq të vogël të pronësisë në krahasim me Evropën Jugore dhe Lindore, kryesisht për arsye historike. Ato datojnë në shekullin e 19-të, koha pas Luftës Franko-Prusiane dhe themelimit të Perandorisë Gjermane në 1871. Në atë kohë, Gjermania u zhvillua nga një vend bujqësor i vonë feudal në një komb industrial. E kjo do të thotë se njerëzit lëviznin nga fshatrat në qytete për të gjetur punë atje. Prandaj, shumë apartamente të lira duhej të ndërtoheshin shpejt.
Midis 1880 dhe 1900, qendra të mëdha industriale u ngritën në të gjithë Gjermaninë. Prej kësaj kohe e ka origjinën edhe termi “kazerma rezidenciale”, që është një përshkrim për standardin jashtëzakonisht spartan dhe ushtarak të jetesës që mbizotëronte atje. Termi gjithashtu tregonte mjerimin e strehimit në Perandorinë Gjermane, ku masat e mëdha në qytete si Berlini ose në rajonin e Ruhrit jetonin në kushte katastrofike.
Pas Luftës së Dytë Botërore, presioni në tregun e banesave u rrit më tej për shkak të shkatërrimit. Infrastruktura, shtëpi dhe banesa të shumta u shkatërruan. Në të njëjtën kohë, ne duhet të shtojmë edhe miliona të mërguar nga pjesët lindore të Gjermanisë, që atëherë i përkisnin Polonisë. Pothuajse 21 milionë njerëz po kërkonin një shtëpi të re menjëherë pas përfundimit të luftës, mungonin rreth 5.5 milionë apartamente.
Miliona pa vendbanime pas Luftës
Qeveria e re u përpoq të krijonte shpejt një hapësirë të re jetese me ndihmën e një sërë masash dhe njëkohësisht u përpoq të parandalonte rritjen tepër të madhe të qirave për shkak të mungesës së hapësirave të banimit.
Për këtë arsye ndërtimi i banesave u shpall prioritet absolut. “Ndërtimi i banesave është kushti më i rëndësishëm që populli gjerman të drejtohet drejt rimëkëmbjes politike, ekonomike, por edhe etike dhe kulturore”, tha në shkurt 1950 kancelari i atëhershëm Konrad Adenauer, duke folur për krizën e strehimit.
“Një e katërta e banesave u shkatërrua në luftë,” thotë Konstantin Kolodilin nga Instituti Gjerman për Kërkime Ekonomike (DIW). Në disa qytete, shkalla e dëmtimit ishte dukshëm më e lartë. Strehimi është shpallur prioritet kombëtar.
Bumi i banesave në vitet pesëdhjetë
Në vitin 1950 u miratua i ashtuquajturi Ligji i parë për Strehimin. Si rezultat i këtyre masave, më shumë se pesë milionë apartamente të reja u ndërtuan në vitet e pasluftës. Mungesa e banesave ishte e madhe edhe në Gjermaninë Lindore. Në të njëjtën kohë me Ligjin e parë për ndërtimin e banesave në Perëndim, u miratua edhe i ashtuquajturi Akti i Rindërtimit për të nxitur ndërtimin e banesave. Në mesin e viteve 1950, ky ligj inkurajoi ndërtimin e blloqeve të apartamenteve të stilit sovjetik, tipike për Evropën Lindore.
“Në vitet 1950-1960 ndërtoheshin kryesisht apartamente me qira në pronësi të kooperativave të ndërtimit. Si rezultat, kishte një përqindje të lartë të qiramarrësve”, shpjegon profesori Günter Fornholz, i specializuar në historinë e ndërtimit. Që atëherë, norma e qiramarrësit ka ndryshuar pak. Disa ndërtesa u bënë pronë e kompanive të pasurive të paluajtshme, por qiramarrësit mbetën në apartamente.
Treg i larmishëm i pronave me qira
Michael Voigtlender i Institutit Ekonomik Gjerman (IW) tregon një arsye tjetër pse më pak se gjysma e të gjitha familjeve gjermane jetojnë në shtëpitë e tyre dhe pse shumë prej tyre janë në banesa sociale të financuara nga shteti. “Në Gjermani, blerja e pasurive të paluajtshme nuk është inkurajuar kurrë fuqishëm,” thotë ai.
Tregu gjerman i banesave ka edhe specifika që nuk bazohen vetëm në histori. Oferta e pronave të paluajtshme me qira është shumë e larmishme, thotë Voigtlender. “Në vende të tjera, në fakt është e vështirë të marrësh me qira shtëpi familjare apo apartamente të cilësisë së lartë dhe të madhësive së nevojshme.” Përveç kësaj, në Gjermani, popullsia nuk jeton ekskluzivisht në qytete të mëdha, si për shembull, në Francë. Popullsia në Gjermani është e shpërndarë relativisht mirë në territorin e vendit.
Kostot e larta të blerjes dhe ndërtimit
Dhe Fornholz beson se kushtet e mira mbizotërojnë në tregun e qirave të apartamenteve. Mbrojtja e qiramarrësve në Gjermani është relativisht e lartë. Në të njëjtën kohë, kushtet për të arritur vetë në pronë nuk janë shumë të lehta. Për shkak të rregullave të ndryshme strikte të ndërtimit, kostot e ndërtimit të apartamenteve janë relativisht të larta, e kjo vlen edhe për kostot shtesë kur blini pasuri të paluajtshme, siç është taksa e shitjes së pasurive të paluajtshme, e cila tani në Gjermani arrin deri në 6.5 për qind.
Për krahasim, taksa e pasurive të paluajtshme në SHBA është vetëm 0.3 për qind. Përveç kësaj, noterët publikë dhe agjentët e pasurive të paluajtshme janë dukshëm më të shtrenjtë në Gjermani. Voigtlender gjithashtu i konsideron kostot shoqëruese kur blini një pronë në Gjermani “një pengesë shumë të madhe”. “Vetëm për këto kosto duhet të jepen rreth dhjetë deri në dymbëdhjetë për qind të çmimit të blerjes”, thotë eksperti.
Shumë prej tyre nuk kanë akses në tregun e pasurive të paluajtshme, sepse, sipas statistikave, vetëm rreth 15 për qind e të gjithë qiramarrësve kanë kursime prej rreth 60.000 euro. Shpenzimet shoqëruese nuk mbulohen nga banka me kredi, por klientët duhet ta sigurojnë këtë shumë.
Tregu i balancuar i pasurive të paluajtshme në Gjermani
Përqindja e pronësisë në fund të fundit varet nga rajoni në Gjermani. Është veçanërisht i ulët në qytetet më të mëdha gjermane: në Berlin, më pak se 14 për qind. Ngjashëm është në Frankfurt, Hamburg, Këln apo Mynih. Në zonat rurale, nga ana tjetër, dukshëm më shumë njerëz jetojnë në shtëpi të tyre, pak më shumë se gjysma. Përqindja më e lartë e pronësisë është në Baden-Württemberg dhe Saksonia e Ulët.
Nga këndvështrimi i ekonomistit Kolodilin, fakti që ka relativisht pak pronarë pronash në Gjermani nuk është domosdoshmërisht një gjë e keqe. Jashtë vendit, gjermanët e kanë zili tregun ende cilësor të pasurive të paluajtshme.
Në disa vende, mënyra e vetme për të jetuar në zonat urbane është blerja e pasurive të paluajtshme. Nëse nuk mund ta bleni, do t’ju duhet të shkurtoni shpenzimet e tjera ose të udhëtoni larg për në punë. Për më tepër, çmimet po rriten gjithnjë e më shumë, gjë që nuk i kontribuon me çdo kusht stabilitetit të tregut”, përfundon eksperti.
